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譲渡所得税額の説明

譲渡所得・税額の計算


税額計算


譲渡所得の税率表

  所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 ※ 5年超 ※ 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39%
(所得税30%・住民税9%)
20%
(所得税15%・住民税5%)
(1)譲渡所得6,000万円以下の部分
 14%(所得税10%・住民税4%)
(2)譲渡所得6,000万円超の部分
 20%(所得税15%・住民税5%)
非居住用 39%
(所得税30%・住民税9%)
20%
(所得税15%・住民税5%)

※土地・建物を譲渡した日の属する年の1月1日が基準です。


減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償費を算出します。また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

償却費の算式(定額法)


法定耐用年数表(定額法)

    非事業用の場合、マイホーム・セカンドハウス
    耐用年数 償却率
建物の構造等 木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート造 70年 0.015

(注1)非事業用の経過年数を計算する場合6ヵ月以上の端数は1年とし、6ヵ月未満は切り捨てます。
(注2)軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。


売却諸経費

売却諸経費とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象となります。

仲介手数料

登記に関する手数料等

分筆費用

売却のために支払った立退料


売買契約書の印紙代

測量費用

建物取壊費用

売却のために行った建物の補修費




譲渡益が出た場合の特例

居住用財産の3000万円特別控除

個人が居住用財産(自ら居住している土地・建物)を他に譲渡した場合、譲渡益から特別控除として3,000万円を差し引くことが可能となる特例です。


居住用財産の定義 (1)現に居住している家屋を譲渡した場合。
(2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
(3)
家屋を取壊した場合は、上記(2) の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)

(4)
転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通 (1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
(2)住宅ローン控除との重複適用は不可。
(3)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一する親族、同族会社等でないこと。
その他 所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。
要件があえば 2 の特例と併用できます。 34 の特例との重複適用はできません。
所有期問 所有期間は問わない。
居住期間 居住期間は問わない。
連年適用の制限 3年に1度しか適用できません。
前年、前々年において 13456 の適用を受けていないこと。

※税額の計算方法については、譲渡所得・税額の計算をご参照下さい。


居住用財産の税率軽減(軽減税率)

譲渡する年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産(家屋・土地等とも)を譲渡した場合、長期譲渡所得の税率よりさらに有利な軽減税率が適用されます。


居住用財産の定義 (1)現に居住している家屋を譲渡した場合
(2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
(3)
家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)

(4)
転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通 (1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
(2)住宅ローン控除との重複適用は不可。
(3)譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一する親族、同族会社等でないこと。
その他 所有期間が10年を超えているものについては税率が軽減されます。この特例は 1 の特例と併せて適用ができます。 34 の特例との重複適用はできません。
所有期問 譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超。
居住期間 居住期間は問わない。
連年適用の制限 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

※税額の計算方法については、譲渡所得・税額の計算をご参照下さい。


特定の居住用財産の買換えの特例

所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の居住用財産を売却し、一定の条件を満たす買換え資産を取得する場合、譲渡所得に対する課税が繰り延べられる特例です。ただし、「居住用財産の3000万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減(軽減税率)」とは、選択適用です。



相続等により取得した居住用財産の買換えの特例

譲渡する居住用財産は相続などによって取得したものに限られ、しかも、30年以上住んでいることなど、その適用条件が厳しいですが、買換資産の面積に制限がない点ではメリットがあります。
ただし、「居住用財産の3000万円特別控除」や「居住用財産の税率軽減(軽減税率)」とは、選択適用です。




譲渡損が出た場合の特例

居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除

居住用財産を譲渡し、住宅ローンで新たに居住用財産を取得した場合に、その譲渡で生じた損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない部分の金額は、一定の要件のもとに譲渡の年の翌年以後3年内の各年分の繰越控除が認められます。


居住用財産の定義 (1)現に居住している家屋を譲渡した場合
(2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
(3)
家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)

(4)
転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通 (1)共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。
(2)
譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

(3)
一定の譲渡損失があること。(土地の譲渡損失は500㎡以下の部分に相当する金額のみ対象)


(4)
所得金額が3000万円(給与所得の場合、3336万円)以下の所得の年に繰越控除。

(5)平成21年12月31目までに譲渡したものに限ります。
特例の特徴 損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる。
所有期問 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
居住期間 居住期間は問わない。
連年適用の制限 前年、前々年において 123456 の居住用の特例の適用を受けていないこと。
損益通算ができる損失の金額 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
繰越控除の対象 所得税・住民税
譲渡資産にかかる住宅ローン 要件なし

買換え資産の要件

取得期限 譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること
居住の用に供する期限 ●買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日。
●譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日。
住宅ローン 取得をした日の属する年の12月31日又は特例の適用を受けようとする年の12月31日において買換え資産について一定の住宅ローン残高があること。
(注)
 一定の住宅ローンとは金融機関から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。ローン残高の額は問いません。
面積制限 50m²以上(登記簿面積)
住宅ローン控除の適用 併用を認める
経過年数制限 なし

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

所有期間が5年を超え、譲渡契約締結日の前日において住宅借入金等の残高がある等一定の要件を満たすマイホームを譲渡した場合に生じた損失の金額があるときは、その年の他の所得との損益通算が認められ、控除しきれない損失の金額ある場合は、翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3000万円以下である年分に限る)の総所得金額等からの繰越控除が認められます。


居住用財産の定義 (1)現に居住している家屋を譲渡した場合
(2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
(3)
家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)

(4)
転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)
共通
(1)
共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用。


(2)
譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。


(3)
一定の譲渡損失があること。(土地の譲渡損失は500㎡以下の部分に相当する金額のみ対象)


(4)
所得金額が3,000万円(給与収入の場合、3,336万円)以下の所得の年に繰越控除。
(3,000万円以上の年分は適用不可。ただし、損益通算を行う年は所得制限なし。)



(5)平成21年12月31目までに譲渡したものに限ります。
特例の特徴 損益通算をしてもなお引ききれない譲渡損がある場合、損益通算をした翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができる。
所有期問 譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超。
居住期間 居住期間は問わない。
連年適用の制限 前年、前々年において 123456 の居住用の特例の適用を受けていないこと。
損益通算ができる損失の金額 以下のうちいずれか少ない金額。
(1)譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。
(2)譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額。
繰越控除の対象 所得税・住民税
譲渡資産にかかる住宅ローン 譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの残高があること。
(注)
 一定の住宅ローンとは金融機関から借り入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。
ローン残高の額は問いません。
10 買換え資産の要件 買換え資産を取得する必要なし

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